Aggiornato: 2026-09-29

Contratto per affitti brevi: serve? Cosa scrivere e quando va registrato

Molti host partono dal presupposto che, senza un "vero" contratto firmato e registrato, l'affitto breve non sia in regola. La realtà è diversa e più semplice: la legge non impone la forma scritta né la registrazione per la maggior parte delle locazioni brevi, ma è comunque una buona idea mettere per iscritto le condizioni essenziali. In questa guida vediamo cosa dice la norma, cosa conviene scrivere e quando, invece, il contratto e la registrazione diventano obbligatori.

Cos'è, legalmente, un affitto breve

Per legge, la locazione breve (art. 4 del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50) è il contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari (agenzie, portali online). Nel contratto rientrano anche i servizi accessori come biancheria, pulizia, wi-fi e utenze: se aggiungi colazione, pasti o altri servizi tipici di una struttura ricettiva, esci da questa definizione ed entri nell'attività d'impresa (lo spieghiamo nella guida sulla cedolare secca 2026).

Questa è la definizione fiscale. Le regole su forma scritta e registrazione, che vediamo qui sotto, arrivano invece da un'altra legge: il Testo Unico dell'imposta di registro.

Serve un contratto scritto?

Per il Codice Civile, la locazione è in generale un contratto libero nella forma: non serve scriverlo per farlo esistere. La forma scritta è obbligatoria, a pena di nullità, solo per le locazioni di durata superiore a 9 anni (art. 1350, n. 8, del Codice Civile) — un caso che con gli affitti brevi non si presenta mai.

Per le locazioni abitative ordinarie (quelle di lunga durata, per la casa dove vive l'inquilino) la Legge 9 dicembre 1998, n. 431 impone invece la forma scritta obbligatoria (art. 1, comma 4). Ma la stessa legge, all'art. 1, comma 2, lettera c), esclude espressamente dal proprio campo di applicazione gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Le locazioni brevi/turistiche restano quindi fuori da quell'obbligo specifico.

In pratica: non c'è una norma che imponga la forma scritta per un affitto breve/turistico sotto i 30 giorni. Detto questo, scrivere le condizioni essenziali (anche solo in una conferma di prenotazione o in un modulo firmato al check-in) resta la scelta più prudente: è la prova di cosa avete concordato se nasce una contestazione, ed è comunque il posto giusto dove indicare il CIN, come vedremo.

Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate?

Qui la fonte è il Testo Unico dell'imposta di registro (DPR 26 aprile 1986, n. 131). L'articolo 2-bis della Tariffa, parte seconda, allegata al DPR 131/1986 elenca tra gli atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso (cioè non in termine fisso, quindi senza un obbligo di registrarli entro un termine):

"Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno."

Tradotto: se il contratto non è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (il classico contratto firmato davanti a un notaio o autenticato), e la durata non supera 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore, non c'è obbligo di registrazione. Lo conferma anche l'Agenzia delle Entrate nella sua pagina sui contratti di locazione breve.

Il punto delicato è proprio quel "complessivi nell'anno": il conteggio si cumula per lo stesso ospite. Se, per esempio, la stessa persona prenota da te tre soggiorni nello stesso anno di 12 giorni ciascuno, il totale (36 giorni) supera la soglia e scatta l'obbligo di registrazione entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore) — anche se ogni singolo soggiorno, preso da solo, è sotto i 30 giorni. Con ospiti diversi, invece, ogni rapporto si conta a parte: la stessa casa affittata a dieci ospiti diversi per 20 giorni ciascuno non fa scattare nulla, perché il cumulo si valuta per singolo conduttore, non per l'immobile nel suo complesso.

Un chiarimento utile per chi conosce le regole della cedolare secca sugli affitti brevi: la registrazione non è un passaggio necessario per scegliere la cedolare secca su questi redditi. A differenza delle locazioni ordinarie di lunga durata (dove cedolare secca e registrazione vanno di pari passo), per le locazioni brevi l'opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi, come spiegato nella guida sulla cedolare secca 2026.

Cosa conviene scrivere (non è un contratto pronto)

Quella che segue è una traccia di contenuti, non un modello di contratto pronto all'uso: per un testo che ti tuteli davvero in casi particolari (ospiti che portano animali, gruppi numerosi, soggiorni vicini alla soglia dei 30 giorni, cauzioni importanti) fattelo rivedere da un professionista. Un elenco delle condizioni essenziali, da mandare all'ospite insieme alla conferma di prenotazione, dovrebbe includere:

• dati identificativi: nome di chi affitta e nome dell'ospite (o del gruppo, con il numero di persone);
• indirizzo dell'immobile e CIN: il CIN va comunque indicato in ogni annuncio, comprese le prenotazioni dirette, quindi ha senso ripeterlo anche nella conferma di prenotazione (dettagli nella guida CIN: cos'è e come esporlo);
• date di check-in e check-out, con gli orari;
• prezzo totale, cosa include (pulizie, biancheria, utenze) e le modalità di pagamento;
• cauzione/deposito cauzionale, se richiesto: importo, come viene trattenuto e quando viene restituito;
• regole della casa: animali, fumo, numero massimo di ospiti, orari di quiete, uso degli spazi comuni;
• politica di cancellazione e cosa succede in caso di soggiorno interrotto;
• un contatto per emergenze durante il soggiorno.

Se comunichi con l'ospite anche via messaggi (conferma, istruzioni di check-in, promemoria), trovi esempi pratici nella guida messaggi agli ospiti per affitti brevi.

La differenza con la locazione transitoria

C'è un altro tipo di contratto più lungo con cui gli affitti brevi vengono a volte confusi: la locazione di natura transitoria, disciplinata dall'art. 5 della Legge 431/1998. Le differenze principali:

Se il tuo ospite ti chiede un contratto di qualche mese per un trasferimento di lavoro o per motivi di studio, non stai più facendo un affitto breve: quella è una locazione transitoria, con obblighi diversi (forma scritta e registrazione comprese). In caso di dubbio su quale inquadramento usare, è un altro dei casi in cui conviene sentire un professionista prima di firmare.

Checklist finale

• ☐ Ho verificato che il soggiorno non superi i 30 giorni (altrimenti non è più una locazione breve)
• ☐ Ho messo per iscritto almeno le condizioni essenziali (date, prezzo, cauzione, regole della casa), anche solo nella conferma di prenotazione
• ☐ Ho controllato quanti giorni totali ho già affittato quest'anno alla stessa persona, se è un ospite ricorrente
• ☐ Ho inserito il CIN nella conferma/contratto, oltre che nell'annuncio
• ☐ Per situazioni particolari (soggiorni lunghi, esigenze documentate, cauzioni importanti) ho sentito un professionista prima di procedere

Risorse gratuite

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Fonti

• Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (Normattiva)
• DPR 26 aprile 1986, n. 131, Testo Unico dell'imposta di registro (Normattiva) — Tariffa, parte seconda, art. 2-bis (locazioni non superiori a 30 giorni complessivi nell'anno, registrazione solo in caso d'uso)
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 1 e 5 (Normattiva) — esclusione degli alloggi turistici (art. 1, comma 2, lett. c) e disciplina dei contratti transitori (art. 5)
• Agenzia delle Entrate, Contratti di locazione breve
• Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.