Aggiornato: 2026-09-26

Cedolare secca affitti brevi 2026: 21% o 26%? Guida con esempi

Se affitti casa per brevi periodi da privato, la domanda più comune sulle tasse è: pago il 21% o il 26%? La risposta dipende da quanti appartamenti affitti e da quale scegli in dichiarazione. E dal 2026 c'è una novità importante: il limite oltre il quale diventi un'impresa è sceso da quattro a due appartamenti.

In questa guida vediamo le regole 2026 come le spiega l'Agenzia delle Entrate, la ritenuta che trattengono i portali e tre esempi con i numeri.

Vuoi il conto con i tuoi numeri? Usa il calcolatore cedolare secca affitti brevi 2026, gratuito: 21% o 26%, ritenuta del portale e quanto resta da versare.

In breve

• La cedolare secca è un'imposta al posto dell'IRPEF (e delle addizionali) sui redditi da affitto breve. È una scelta: puoi anche restare nella tassazione ordinaria.
• L'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento a tua scelta, che indichi nella dichiarazione dei redditi.
• Dal 2026 il regime degli affitti brevi vale solo se affitti al massimo due appartamenti nell'anno. Dal terzo, l'attività si presume svolta in forma d'impresa.
• Si paga sull'intero importo incassato, senza deduzioni per spese.
• Se un portale incassa per te, deve trattenerti una ritenuta del 21%, che poi scali in dichiarazione.

Cosa si intende per affitto breve

Per il fisco è locazione breve il contratto di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori da un'attività d'impresa. Rientrano anche le singole stanze, le sublocazioni e i contratti del comodatario.

Il contratto può comprendere servizi accessori come biancheria, pulizia, wi-fi e utenze. Se invece offri anche colazione, pasti, auto a noleggio o guide turistiche, esci da questo regime: per il fisco quella è un'attività d'impresa, anche se occasionale.

21% o 26%: come funziona

Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 26%. Si scende al 21% per i contratti di una sola unità immobiliare per ciascun anno, scelta da te nella dichiarazione dei redditi.

In pratica:

• un solo appartamento in affitto breve: puoi applicare il 21%;
• due appartamenti: uno al 21% (quello che scegli) e l'altro al 26%. Di solito conviene mettere al 21% quello che rende di più;
• tre o più appartamenti: dal 2026 non sei più nel regime degli affitti brevi (vedi sotto).

Il limite dei due appartamenti (novità 2026)

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha abbassato la soglia: dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se destini ad affitto breve non più di due appartamenti per anno. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro.

Oltre i due appartamenti, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Vuol dire partita IVA, reddito d'impresa, niente cedolare secca su quei redditi e, in molti casi, adempimenti comunali in più. Se stai pensando a un terzo appartamento, parlane prima con un commercialista.

Su quanto si paga: la base imponibile

La cedolare si calcola sull'intero importo del contratto, cioè su quello che paga l'ospite. Non ci sono deduzioni per spese e non si applica l'abbattimento del 5% previsto nella tassazione ordinaria.

Se il prezzo comprende servizi (pulizia, biancheria) calcolati in modo forfettario, anche quelli fanno parte della base. Restano fuori solo le spese che l'ospite paga direttamente o che gli riaddebiti al costo effettivo.

La ritenuta del 21% dei portali

Gli intermediari (agenzie e portali online) che incassano il pagamento dell'ospite o intervengono nel pagamento devono trattenere una ritenuta del 21% sull'importo lordo e versarla allo Stato. La ritenuta si applica anche sulla parte che corrisponde alla loro provvigione, se è compresa nel prezzo.

La ritenuta è a titolo d'acconto: non chiude il conto. In dichiarazione calcoli la cedolare dovuta (21% o 26%) e scali quello che ti è già stato trattenuto. Il portale ti rilascia la certificazione con gli importi.

Se l'ospite ti paga direttamente, o il portale non tocca il pagamento, la ritenuta non c'è e la cedolare la versi tutta tu.

Tre esempi

Il secondo caso è quello che sorprende di più: il portale trattiene sempre il 21%, ma sul secondo appartamento l'imposta è del 26%, quindi la differenza del 5% va pagata in dichiarazione. Mettila da parte durante l'anno.

Come si sceglie e si dichiara

L'opzione per la cedolare secca si esercita nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui hai incassato gli affitti. Lì indichi anche quale appartamento è al 21%. I dati degli immobili vanno nel quadro B del 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF.

Anche se non entra nel reddito su cui paghi l'IRPEF, il reddito con cedolare conta per altre cose: per esempio per essere a carico di un familiare, per alcune detrazioni e per l'ISEE.

Checklist rapida

• ☐ Conto quanti appartamenti affitto per brevi periodi quest'anno (massimo 2 per restare nel regime).
• ☐ Decido quale appartamento mettere al 21%.
• ☐ Tengo nota degli incassi lordi, appartamento per appartamento.
• ☐ Conservo le certificazioni delle ritenute dei portali.
• ☐ Metto da parte la differenza tra 26% e 21% sul secondo appartamento, e l'intera cedolare sugli incassi diretti.
• ☐ Per casi particolari (comproprietà, un terzo immobile, servizi extra) sento un commercialista.

Risorse gratuite

La cedolare è solo una delle regole da seguire. Nel Kit HostInRegola trovi la checklist completa degli adempimenti 2026 (CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno, cedolare, soglia dei due appartamenti) con le fonti ufficiali, il welcome book IT/EN e 14 messaggi per gli ospiti: hostsereno.gumroad.com/l/kit-host.

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Fonti

• Agenzia delle Entrate, guida "Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", aprile 2026
• Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.