Aggiornato: 2026-09-29

Affitti brevi e ISEE: vanno dichiarati?

La cedolare secca è "sostitutiva" dell'IRPEF: non entra nel reddito complessivo su cui paghi le imposte ordinarie. Ma questo non vuol dire che sia invisibile per tutto il resto. Una domanda che arriva spesso a chi affitta per brevi periodi e ha anche bonus, agevolazioni o rette calcolate con l'ISEE è: quel reddito conta o no? La risposta, secondo il regolamento ISEE, è sì.

In breve

• I redditi degli affitti brevi in cedolare secca rientrano nel calcolo dell'ISEE, anche se non pagano l'IRPEF: lo prevede l'articolo 4 del regolamento ISEE (DPCM 159/2013).
• Il regolamento include espressamente, tra le componenti del reddito ISEE, i "redditi soggetti a imposta sostitutiva o a ritenuta a titolo d'imposta": la cedolare secca è uno di questi.
• Vale sia per il canone tassato al 21% che per quello al 26% (vedi la guida sulla cedolare secca affitti brevi 2026).
• La Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) è in parte precompilata con i dati che l'INPS riceve dall'Agenzia delle Entrate: controlla comunque che il reddito da locazione breve risulti per intero, perché se manca o è sbagliato la responsabilità di correggerlo è tua.
• Chi ha altri redditi in regimi analoghi (per esempio il forfettario) ha lo stesso principio: quei redditi, pur non pagando l'IRPEF, contano per l'ISEE.

Perché conta anche se non paga l'IRPEF

L'ISEE non guarda solo il reddito su cui hai pagato le imposte ordinarie: guarda la tua reale situazione economica, per capire chi ha davvero diritto a un bonus, una retta agevolata o una prestazione sociale. Per questo il regolamento ISEE somma al reddito complessivo IRPEF anche i redditi che, per scelta o per legge, sono tassati fuori dall'IRPEF con un'imposta "sostitutiva" o con una ritenuta "a titolo d'imposta" — cioè imposte che chiudono il conto senza passare dalla dichiarazione ordinaria.

La cedolare secca è esattamente questo: un'imposta sostitutiva che paghi al posto dell'IRPEF sul canone dell'affitto breve. Se non venisse riaggiunta, chi ha scelto la cedolare risulterebbe — solo sulla carta — più povero di chi ha lo stesso reddito tassato in modo ordinario. Il regolamento evita questa distorsione.

Cosa dice il regolamento ISEE

Il DPCM 5 dicembre 2013, n. 159 (il regolamento che disciplina l'ISEE), all'articolo 4, comma 2, elenca le componenti che formano il reddito di ciascun componente del nucleo familiare. Tra queste, alla lettera b), ci sono i:

"redditi soggetti a imposta sostitutiva o a ritenuta a titolo d'imposta"

È la stessa categoria in cui rientra la cedolare secca sulle locazioni brevi: un'imposta sostitutiva, appunto. Il reddito da affitto breve tassato con la cedolare si somma quindi al reddito complessivo IRPEF ai fini del calcolo ISEE, indipendentemente dall'aliquota applicata (21% o 26%).

Lo stesso principio vale per altri redditi "sostitutivi" che potresti avere, per esempio quelli di un'attività in regime forfettario: anche quelli, pur non passando dall'IRPEF, contano per l'ISEE.

Cosa fare in pratica con la tua DSU

Per ottenere l'ISEE presenti (di persona, online o tramite CAF) la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU). Una parte dei dati reddituali è precompilata dall'INPS con le informazioni che riceve dall'Agenzia delle Entrate; un'altra parte va autodichiarata da te.

Cosa conviene controllare, se affitti a breve termine:

• Che il reddito da locazione breve in cedolare secca compaia nella tua DSU precompilata, per l'importo corretto (quello che hai dichiarato nel quadro B del 730 o RB del modello Redditi — ne parliamo nella guida 730 o Redditi: il quadro B spiegato).
• Se manca o è incompleto (per esempio perché la dichiarazione dei redditi di riferimento non era ancora stata presentata quando hai chiesto l'ISEE), integralo tu nella sezione dei redditi della DSU: la responsabilità della completezza dei dati autodichiarati resta tua, anche quando parti del modello sono precompilate.
• In caso di dubbio su come e dove inserirlo, rivolgiti a un CAF: è il modo più sicuro per non sbagliare una dichiarazione che incide su bonus e agevolazioni.

Un esempio

Giulia affitta un appartamento su Airbnb in cedolare secca al 21% e incassa 9.000 € lordi nell'anno. Ai fini IRPEF quel reddito non compare nel suo reddito complessivo (paga solo il 21% di cedolare). Ai fini ISEE, invece, quei 9.000 € si sommano al resto del suo reddito complessivo, secondo l'articolo 4 del regolamento: se l'anno prima aveva un ISEE basso perché il suo unico reddito IRPEF era modesto, l'affitto breve può farlo salire, con effetti su eventuali bonus o rette calcolati su quell'indicatore.

Checklist rapida

• ☐ So che il reddito degli affitti brevi in cedolare secca conta per l'ISEE, anche se non paga l'IRPEF
• ☐ Ho controllato che compaia, per l'importo giusto, nella mia DSU precompilata
• ☐ Se manca, so che devo integrarlo io nella sezione redditi
• ☐ Per bonus o agevolazioni importanti, ho verificato con un CAF prima di presentare la DSU
• ☐ So che vale lo stesso principio per altri redditi con imposta sostitutiva (es. forfettario)

Domande frequenti

Il reddito da affitto breve fa "guadagnare di più" nell'ISEE rispetto all'IRPEF? Non è che l'ISEE lo tassi di più: semplicemente lo conta, mentre l'IRPEF (con la cedolare) non lo vede. Sono due indicatori diversi con scopi diversi: uno calcola le imposte, l'altro la tua situazione economica per l'accesso a prestazioni e agevolazioni.

Se ho un solo appartamento e incasso poco, devo comunque dichiararlo nella DSU? Sì, va sempre indicato per intero, indipendentemente dall'importo: non c'è una soglia minima sotto la quale il reddito da locazione breve non conta per l'ISEE.

La ritenuta del 21% trattenuta dai portali cambia qualcosa per l'ISEE? No: quello che conta ai fini ISEE è il reddito lordo da cedolare secca, non la ritenuta che il portale ha trattenuto come acconto. La ritenuta riguarda solo il conto con l'Agenzia delle Entrate (ne parliamo nella guida sulla Certificazione Unica locazioni brevi).

Chi mi fa l'ISEE deve sapere che ho affitti brevi? Sì: se ti rivolgi a un CAF, portagli anche i dati della cedolare secca (dichiarazione dei redditi, quadro B o RB) insieme agli altri documenti, così può controllare che la DSU precompilata sia completa.

Risorse gratuite

Nel Kit HostInRegola trovi la checklist completa degli adempimenti 2026 (CIN, Alloggiati Web, cedolare secca e ritenute) con le fonti ufficiali, insieme al welcome book IT/EN e 14 messaggi per gli ospiti: hostsereno.gumroad.com/l/kit-host.

Vuoi provare prima gratis? Il cartello CIN bilingue e 3 messaggi per gli ospiti sono qui: hostsereno.gumroad.com/l/omaggio-host.

Leggi anche: cedolare secca affitti brevi 2026: 21% o 26%, Certificazione Unica locazioni brevi e 730 o Redditi: il quadro B spiegato.

Fonti

• INPS, DPCM 5 dicembre 2013, n. 159 — Regolamento ISEE (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 19 del 24/1/2014) — art. 4, comma 2, lett. b): "redditi soggetti a imposta sostitutiva o a ritenuta a titolo d'imposta" tra le componenti del reddito ISEE
• INPS, Portale unico ISEE — Come acquisire la DSU precompilata — dati in parte autodichiarati e in parte acquisiti dagli archivi di Agenzia delle Entrate e INPS
• Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca — natura di imposta sostitutiva della cedolare secca

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale: per il calcolo esatto della tua situazione rivolgiti a un CAF o a un commercialista. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.