Aggiornato: 2026-09-29

730 o modello Redditi per gli affitti brevi? Quadro B passo per passo

Le guide sulla cedolare secca e sulla Certificazione Unica dicono che gli affitti brevi "vanno indicati nel quadro B del 730 o nel quadro RB del modello Redditi". Ma quale dei due? E se il tuo unico reddito è quello degli affitti brevi, senza stipendio o pensione, puoi comunque usare il 730? Vediamo le regole con le istruzioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate, e come si compila davvero il quadro B.

In breve

• Puoi usare il 730 "senza sostituto" anche se il tuo unico reddito nell'anno sono gli affitti brevi: i redditi dei fabbricati sono tra quelli ammessi al 730, non serve uno stipendio o una pensione.
• Serve invece il modello Redditi Persone Fisiche se non sei residente in Italia, oppure — per la dichiarazione di quest'anno (730/2026 e Redditi 2026, redditi 2025) — se nel 2025 hai destinato alla locazione breve più di 4 appartamenti.
• Attenzione ai tempi: quella soglia di 4 appartamenti vale per i redditi 2025, che dichiari quest'anno. Il nuovo limite di 2 appartamenti introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) si applica dai redditi 2026, che dichiarerai nel 2027: da quel momento, oltre i 2 appartamenti, l'attività si presume d'impresa (vedi la guida partita IVA affitti brevi).
• Nel quadro B, gli affitti brevi con cedolare secca si indicano con codice '3' in colonna 5 e il 100% del corrispettivo lordo in colonna 6, più il codice '2' (21%) o '3' (26%) in colonna 11.
• Se hai il CIN, va riportato nella Sezione III del quadro B.

Il 730 non richiede uno stipendio o una pensione

È un'idea diffusa che il 730 sia riservato a chi ha un datore di lavoro o un ente pensionistico che fa da "sostituto d'imposta". Non è così: le istruzioni ufficiali del modello 730/2026 elencano tra i redditi che permettono di usare il 730 anche i redditi dei terreni e dei fabbricati — quindi anche il reddito da locazione breve con cedolare secca — senza richiedere in aggiunta un reddito da lavoro dipendente o pensione.

Se non hai un sostituto d'imposta che possa fare il conguaglio (perché non lavori, o il tuo unico reddito è l'affitto), presenti il "730 senza sostituto": direttamente all'Agenzia delle Entrate (se usi il precompilato), oppure a un CAF o a un professionista abilitato. L'eventuale credito ti viene rimborsato direttamente dall'Agenzia delle Entrate; se emerge un debito, lo paghi con il modello F24. In pratica, cambia solo chi materialmente esegue il conguaglio: la sostanza della dichiarazione è la stessa.

Quando invece serve il modello Redditi PF

Il modello Redditi PF è obbligatorio, al posto del 730, in questi casi:

• non sei residente in Italia nel 2025 e/o nel 2026;
• nel 2025 hai destinato alla locazione breve più di 4 appartamenti: in questo caso il reddito si considera prodotto in forma d'impresa e va dichiarato nel terzo fascicolo del modello Redditi PF, non nel 730 (fa eccezione il Comune di Venezia, che può fissare da sé limiti diversi per il proprio territorio);
• hai altri redditi non compatibili con il 730 (per esempio redditi d'impresa "ordinari", o redditi esteri complessi).

Se rientri tra chi potrebbe usare il 730 ma preferisci comunque il modello Redditi PF, puoi farlo: la scelta tra i due, quando entrambi sono ammessi, è libera. Il modello Redditi PF va sempre presentato per via telematica.

Come si compila il quadro B (o il quadro RB)

La struttura è la stessa nella sostanza tra 730 e Redditi PF, cambiano solo i nomi dei campi. Per ogni immobile dato in affitto breve con opzione per la cedolare secca, servono questi dati:

1. Percentuale di possesso: 100 se sei l'unico proprietario, altrimenti la tua quota.
2. Codice canone (colonna 5): si indica '3', che corrisponde al 100% del canone — la percentuale piena, diversa dal 95% della locazione ordinaria a tassazione IRPEF.
3. Canone di locazione (colonna 6): il 100% del corrispettivo lordo incassato nell'anno per quell'immobile (non il 95%: per la cedolare secca sugli affitti brevi non si applica l'abbattimento forfettario). Non vanno sottratte le spese di gestione né le somme forfettarie riaddebitate all'ospite per i servizi accessori; si sottraggono solo le spese effettivamente riaddebitate sulla base dei consumi reali.
4. Cedolare secca (colonna 11): '2' se hai scelto l'aliquota 21% su quell'immobile (puoi farlo per un solo immobile a tua scelta), '3' se l'aliquota è 26% (gli altri immobili in locazione breve).
5. Sezione III, Codice CIN: riporta il Codice Identificativo Nazionale dell'immobile (spiegato nella guida CIN: cos'è e come esporlo).

Il reddito da riportare è quello incassato nell'anno per soggiorni avvenuti in quello stesso anno: se un soggiorno è a cavallo tra dicembre e gennaio, l'importo va ripartito in proporzione ai giorni di ciascun anno (vedi l'esempio sotto). Se hai più contratti sullo stesso immobile, puoi sommare gli importi dalla Certificazione Unica oppure indicarli riga per riga: entrambe le modalità sono ammesse.

Un esempio con i numeri

Un contratto di locazione breve, con opzione per la cedolare secca, copre il soggiorno dal 24 dicembre al 7 gennaio (14 notti in tutto), per un corrispettivo lordo totale di 980 €. Di queste 14 notti, 8 cadono nell'anno che stai dichiarando.

• Quota da dichiarare quest'anno: (980 : 14) × 8 = 560 €
• Le restanti 6 notti (420 €) vanno dichiarate l'anno prossimo, con i redditi dell'anno in cui il soggiorno prosegue.

Questo vale anche se hai già incassato l'intero importo prima di fine anno, e anche se la Certificazione Unica non è ancora arrivata: il reddito si dichiara per l'anno in cui il soggiorno si svolge, non per l'anno in cui incassi.

Prima di iniziare, tieni a portata di mano

• Le Certificazioni Uniche - Locazioni brevi di tutti i portali/intermediari che hanno incassato per te (vedi la guida sulla Certificazione Unica);
• il CIN di ogni immobile;
• i giorni di soggiorno di ogni contratto, se a cavallo tra due anni;
• la percentuale di possesso, se l'immobile è in comproprietà.

Checklist rapida

• ☐ So se posso usare il 730 (anche senza sostituto) o se devo usare il modello Redditi PF
• ☐ Ho raccolto tutte le Certificazioni Uniche - Locazioni brevi dell'anno
• ☐ Per ogni immobile so quale aliquota ho scelto (21% o 26%)
• ☐ Ho il CIN di ogni immobile a portata di mano
• ☐ Ho verificato se qualche soggiorno è a cavallo tra due anni e ho ripartito l'importo

Risorse gratuite

Nel Kit HostInRegola trovi la checklist completa degli adempimenti 2026 (CIN, Alloggiati Web, cedolare secca, ritenute) insieme al welcome book IT/EN e 14 messaggi per gli ospiti: hostsereno.gumroad.com/l/kit-host.

Vuoi provare prima gratis? Il cartello CIN bilingue e 3 messaggi per gli ospiti sono qui: hostsereno.gumroad.com/l/omaggio-host.

Leggi anche: cedolare secca affitti brevi 2026 e Certificazione Unica locazioni brevi.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, "730/2026 - Istruzioni per la compilazione" — paragrafo "5. Chi può presentare il modello 730" (redditi dei fabbricati tra i redditi ammessi al 730, 730 senza sostituto) e paragrafo "Locazioni brevi per finalità abitative e anche turistiche" (soglia dei 4 appartamenti per i redditi 2025, rinvio al modello Redditi in caso di superamento); istruzioni al Quadro B, colonne 5, 6, 11 e Sezione III (codici e Codice CIN)
• Agenzia delle Entrate, guida "Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", aprile 2026 — soglia dei 2 appartamenti dal periodo d'imposta 2026 (L. 199/2025)

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale: per la tua situazione specifica rivolgiti a un CAF o a un commercialista. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.