Aggiornato: 2026-09-28

Certificazione Unica locazioni brevi: cosa fare con la ritenuta del 21%

Se affitti tramite Airbnb, Booking o un'altra piattaforma che incassa per te, ogni anno dovrebbe arrivarti un documento chiamato Certificazione Unica (CU). Serve a dimostrare quanto il portale ti ha già trattenuto come acconto d'imposta, per non pagarlo due volte in dichiarazione. Vediamo cos'è, quando arriva e come si usa.

In breve

• La CU certifica la ritenuta del 21% che gli intermediari (portali, agenzie) trattengono quando incassano il canone per te.
• Deve arrivarti entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello degli affitti.
• In dichiarazione, quella ritenuta si scala dall'imposta dovuta (cedolare 21% o 26%): non è un'imposta in più.
• Se hai più proprietari sullo stesso immobile, spesso la CU arriva intestata a uno solo: gli altri devono comunque dichiarare la loro quota.
• Se non ricevi nessuna CU (ospiti che pagano direttamente), niente ritenuta: dichiari tu l'intero importo.

Perché ricevi (o non ricevi) una CU

La CU arriva solo se un intermediario — un portale come Airbnb o Booking, un'agenzia immobiliare, un property manager — incassa il canone per conto tuo o interviene nel pagamento. In quel caso la legge lo obbliga ad agire come sostituto d'imposta: deve trattenere il 21% dell'importo lordo e versarlo allo Stato come acconto sulle tue tasse, poi certificartelo con la CU.

Se invece i tuoi ospiti ti pagano direttamente (bonifico, contanti, senza che nessun portale tocchi i soldi), non c'è nessuna ritenuta e quindi nessuna CU: l'intero reddito lo dichiari e lo tassi tu in dichiarazione, senza nulla da scalare.

Chi deve inviartela e cosa contiene

L'obbligo di trattenere la ritenuta, comunicare i dati e rilasciare la certificazione è dell'intermediario a cui hai affidato l'incarico — per esempio l'agenzia che gestisce il tuo appartamento, anche se poi pubblica l'annuncio su un portale online. Se gestisci tu direttamente l'annuncio su una piattaforma che incassa il pagamento, è la piattaforma stessa a doverti inviare la CU.

La CU riporta, per l'anno di riferimento: l'importo lordo dei canoni e corrispettivi incassati tramite quell'intermediario, e la ritenuta del 21% trattenuta e versata. Se lavori con più portali (per esempio Airbnb e Booking), normalmente ricevi una CU per ciascun intermediario che ha incassato per te.

Entro quando arriva

L'intermediario deve trasmettere la CU all'Agenzia delle Entrate e consegnartela entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello in cui hai incassato gli affitti (per esempio, la CU degli affitti del 2026 arriva entro il 16 marzo 2027). È lo stesso termine generale previsto per la Certificazione Unica "ordinaria". Se a marzo non hai ricevuto nulla da un portale che sai aver incassato per te, contatta la loro assistenza prima di completare la dichiarazione: ti serve per non pagare due volte.

Come si usa in dichiarazione

I dati dell'immobile e i canoni vanno indicati, come per ogni locazione breve, nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche (lo stesso quadro spiegato nella guida sulla cedolare secca 2026). La ritenuta che risulta dalla CU va poi scomputata dall'imposta dovuta: in pratica, calcoli quanto devi di cedolare (21% o 26% a seconda del caso) e sottrai quanto è già stato trattenuto e versato dal portale. Se il portale ha trattenuto più di quanto devi — capita, per esempio, sul secondo appartamento dove la ritenuta resta al 21% ma l'imposta dovuta è al 26%, o viceversa in altri casi — il conto si aggiusta in dichiarazione.

Il modo pratico più sicuro è portare la CU al tuo CAF o commercialista, o usare il software di compilazione della dichiarazione precompilata: riportano loro il dato nel rigo giusto. Qui ci interessa soprattutto che tu sappia cosa cercare e perché quella cifra non va pagata due volte.

Se ci sono più proprietari sullo stesso immobile

È un punto che genera spesso confusione. La Certificazione Unica è intestata a una sola persona: quella che ha stipulato il rapporto con l'intermediario o su cui è registrato il conto di incasso. Se il contratto con il portale è a nome di uno solo dei comproprietari, solo lui può scomputare in dichiarazione la ritenuta subita (o chiederne il rimborso, se non ha imposta sufficiente da cui scalarla). Gli altri comproprietari, anche se hanno diritto a una quota del reddito, non hanno alcuna ritenuta da scomputare: devono comunque dichiarare la loro quota di reddito e pagarci sopra l'imposta (cedolare o tassazione ordinaria), per intero.

In pratica, se affittate insieme un appartamento ereditato in due, conviene decidere prima chi intesta l'account sul portale, e tenerne conto quando fate i conti a fine anno tra di voi.

Un esempio concreto

Marco affitta un appartamento tramite Airbnb (che incassa per lui) e un secondo tramite Booking (che incassa anch'esso). A marzo dell'anno dopo riceve due CU, una da ciascuna piattaforma, ciascuna con l'importo lordo incassato e la ritenuta del 21% versata. In dichiarazione, Marco somma i due importi lordi nel quadro RB (o quadro B del 730), calcola la cedolare dovuta — 21% sull'appartamento che sceglie, 26% sull'altro — e scala dall'imposta totale le due ritenute già versate dai portali. Se un ospite gli ha pagato in contanti per un weekend senza passare da nessun portale, quell'incasso non ha ritenuta: Marco lo dichiara comunque, per intero.

Domande frequenti

Se non ho ricevuto la CU entro il 16 marzo, cosa faccio? Contatta l'assistenza del portale o dell'agenzia: sono loro a doverla emettere. Nel frattempo puoi comunque calcolare tu l'importo lordo incassato dagli estratti conto della piattaforma, ma la ritenuta esatta la trovi solo sulla CU.

La ritenuta del 21% è la tassa che devo pagare? No, è un acconto. La tassa dovuta è la cedolare (21% o 26% a seconda del caso, come spiegato nella guida sulla cedolare secca): la ritenuta si scala da quella, non si aggiunge.

Devo dichiarare anche gli incassi per cui non ho ricevuto nessuna CU? Sì, sempre: tutto il reddito da locazione breve va dichiarato, con o senza ritenuta subita. Cambia solo se hai un importo da scomputare o meno.

Con più proprietari, conviene sempre intestare l'account a uno solo? È una scelta pratica che semplifica i rapporti con il portale, ma ha l'effetto di concentrare la ritenuta su una sola persona: parlane con un commercialista se la comproprietà è stabile nel tempo, per capire come gestire i conti tra voi.

Checklist rapida

• ☐ So quali dei miei portali/intermediari incassano per me (quelli mi devono inviare la CU)
• ☐ Ho segnato in agenda il 16 marzo per controllare di aver ricevuto tutte le CU
• ☐ Se sono in comproprietà, so a nome di chi è intestato l'account che incassa
• ☐ Ho conservato le CU degli anni precedenti insieme alle altre carte fiscali
• ☐ Per gli incassi diretti (senza intermediario), tengo comunque un registro di quanto ho incassato

Risorse gratuite

Nel Kit HostInRegola trovi la checklist completa degli adempimenti 2026 (CIN, Alloggiati Web, cedolare secca e ritenute) con le fonti ufficiali, insieme al welcome book IT/EN e 14 messaggi per gli ospiti: hostsereno.gumroad.com/l/kit-host.

Vuoi provare prima gratis? Il cartello CIN bilingue e 3 messaggi per gli ospiti sono qui: hostsereno.gumroad.com/l/omaggio-host.

Leggi anche: cedolare secca affitti brevi 2026: 21% o 26% e partita IVA affitti brevi: quando serve.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, guida "Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", aprile 2026 (obblighi degli intermediari, ritenuta 21%, regola sui comproprietari, quadro B/RB)
• Informazione Fiscale, "Locazioni brevi e Certificazione Unica 2026", 2026 (termine del 16 marzo)
• Ipsoa, "CU 2026: come rispettare la scadenza del 16 marzo per evitare sanzioni", marzo 2026 (conferma della scadenza)
• Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017 (e successive modifiche), richiamato nella guida AdE come base delle modalità di comunicazione, versamento e certificazione a carico degli intermediari.

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale: per il calcolo esatto della tua dichiarazione rivolgiti a un CAF o a un commercialista. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.