Aggiornato: 2026-09-28

Partita IVA affitti brevi: quando serve (dal terzo appartamento, 2026)

Se affitti più di due appartamenti per brevi periodi, dal 2026 non basta più la cedolare secca: la legge presume che tu stia facendo impresa, con partita IVA e adempimenti in più. È una delle domande che arrivano più spesso da chi sta valutando di comprare un secondo o terzo immobile da mettere a reddito. Vediamo cosa cambia davvero, con i passaggi pratici.

In breve

• Fino a due appartamenti per anno d'imposta resti nel regime delle locazioni brevi (cedolare secca 21%/26%): lo spieghiamo nella guida sulla cedolare secca affitti brevi 2026.
• Dal terzo appartamento in poi, l'attività si presume svolta in forma d'impresa, "da chiunque esercitata" (legge di bilancio 2026, L. 199/2025).
• In pratica servono partita IVA (modello AA9/12) e, per l'attività imprenditoriale, di norma la SCIA al Comune.
• Puoi comunque valutare il regime forfettario, se rispetti i requisiti e resti sotto la soglia di ricavi.
• Gli obblighi che già conosci (CIN, sicurezza, Alloggiati Web) restano tutti, in più.

Il limite dei due appartamenti, in breve

Dal 2026 la legge di bilancio (L. 199/2025, art. 1 comma 17) ha abbassato da quattro a due il numero massimo di appartamenti che puoi destinare alla locazione breve restando nel regime "da privato" (cedolare secca 21% sul primo, 26% sul secondo). Lo conta l'Agenzia delle Entrate nella sua guida ufficiale sulle locazioni brevi: superata questa soglia, "l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale". Trovi il dettaglio con gli esempi numerici nella guida sulla cedolare secca 2026; qui ci concentriamo su cosa succede quando la soglia viene superata.

Cosa cambia dal terzo appartamento

La presunzione è importante: non serve dimostrare che ti comporti "da impresa" (pubblicità, organizzazione, dipendenti). Basta il numero di appartamenti. Dal terzo in poi, secondo l'Agenzia delle Entrate, il regime della cedolare secca non si applica più a quei redditi, e l'attività va gestita come un'impresa.

Questo comporta, in generale:

• l'apertura della partita IVA;
• la tenuta della contabilità (semplificata o ordinaria, secondo il regime scelto);
• l'iscrizione dove previsto (per esempio alla Camera di Commercio, per le imprese "vere e proprie");
• il pagamento dei contributi previdenziali dovuti per l'attività d'impresa, da verificare con un consulente in base alla forma scelta.

Prima di aprire un terzo appartamento agli affitti brevi, parlane con un commercialista: la scelta del regime fiscale (forfettario o ordinario) e la forma giuridica (ditta individuale, società) cambiano di molto il conto finale, e qui entriamo in un terreno dove serve davvero un professionista.

Come si apre la partita IVA

Il passaggio tecnico è la presentazione del modello AA9/12 all'Agenzia delle Entrate (dichiarazione di inizio attività per le persone fisiche), che si può inviare online o tramite un intermediario abilitato. Nel modello va indicato un codice ATECO: per gli affitti brevi organizzati come attività ricettiva, il codice più usato è il 55.20.51 ("Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence"). Il codice esatto va scelto con un commercialista, perché da lì dipendono anche alcune regole fiscali e previdenziali.

Serve anche la SCIA al Comune

Chi esercita l'attività di locazione turistica in forma imprenditoriale deve, di norma, presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo sportello SUAP del Comune dove si trova l'immobile, prima di iniziare l'attività. Le regole pratiche (moduli, eventuali requisiti aggiuntivi, un'unica SCIA o una per ogni immobile) variano da Comune a Comune: verifica sul sito del tuo Comune o allo sportello SUAP prima di procedere, perché qui la parte nazionale finisce e inizia quella locale.

Il regime forfettario è un'opzione?

Anche un'attività d'impresa di affitti brevi può, se rispetta i requisiti generali, scegliere il regime forfettario: tassazione agevolata (imposta sostitutiva ridotta), niente IVA in fattura, contabilità semplificata. La condizione principale è restare sotto la soglia di ricavi annui prevista per il forfettario, oggi 85.000 €, oltre agli altri requisiti generali del regime (per esempio sui redditi da lavoro dipendente). Se superi la soglia, o se il regime forfettario non fa per te, resta il regime ordinario d'impresa, con IVA sulle fatture: l'aliquota applicabile ai servizi di alloggio va verificata con un commercialista caso per caso, perché dipende dal tipo di servizi offerti insieme all'affitto.

Su questo punto conviene sempre un confronto diretto con un commercialista, prima di emettere la prima fattura: la scelta del regime si fa all'apertura della partita IVA e non è semplice da cambiare in corsa.

Come si conta la soglia dei due appartamenti

Il conteggio è individuale (riguarda te come contribuente, non l'immobile) e si basa sul numero di unità immobiliari che destini alla locazione breve, non sul numero di contratti o di ospiti: puoi affittare lo stesso appartamento a decine di ospiti diversi nell'anno e continuare a contarlo come "un appartamento". Il periodo di riferimento è il periodo d'imposta (l'anno solare): se l'anno prossimo affitti solo due appartamenti, torni nel regime delle locazioni brevi per quell'anno.

Cosa resta uguale

Aprire la partita IVA non cambia gli obblighi che hai già come host:

• il CIN va comunque richiesto ed esposto per ogni unità, come spiegato nella guida su CIN: cos'è e come esporlo;
• gli obblighi di sicurezza (estintore, rilevatori di gas e monossido) restano;
• la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web resta;
• l'imposta di soggiorno del Comune, dove prevista, resta.

Un esempio concreto

Anna ha due appartamenti a Firenze, affittati su Airbnb: resta nel regime delle locazioni brevi, con cedolare al 21% sul primo e al 26% sul secondo. A gennaio 2027 eredita un terzo appartamento e decide di metterlo a reddito con affitti brevi anche quello. Da quel momento, per l'anno 2027, Anna supera la soglia: deve valutare con un commercialista l'apertura della partita IVA (modello AA9/12, codice ATECO 55.20.51), la SCIA al Comune di Firenze e se conviene il regime forfettario, restando comunque in regola con CIN, sicurezza e Alloggiati Web su tutti e tre gli immobili.

Domande frequenti

Se affitto il terzo appartamento solo per due settimane l'anno, conto comunque come impresa? Sì: la soglia guarda al numero di appartamenti destinati alla locazione breve nell'anno, non a quanto li usi. Anche un solo contratto breve sul terzo immobile fa scattare la presunzione per quell'anno.

Posso restare senza partita IVA se affitto per conto di un familiare? Dipende da chi è il titolare dei redditi e da come è intestato l'immobile: è un caso da valutare con un commercialista, non una regola generale.

Se l'anno prossimo torno a due appartamenti, torno automaticamente nel regime privato? Sì, la soglia si valuta anno per anno. Ma se hai già aperto la partita IVA, va comunque gestita la sua eventuale chiusura o la variazione di attività: parlane con un commercialista prima di decidere.

Il CIN cambia se ho la partita IVA? No, l'obbligo del CIN è lo stesso per privati e imprese: resta un CIN per ogni unità immobiliare, indipendentemente dal regime fiscale.

Checklist rapida

• ☐ Ho contato quanti appartamenti destino alla locazione breve quest'anno
• ☐ Se sono tre o più, ho fissato un appuntamento con un commercialista prima di iniziare
• ☐ Ho verificato i requisiti del regime forfettario (soglia 85.000 €, altri requisiti)
• ☐ Ho controllato sul sito del mio Comune se e come presentare la SCIA
• ☐ Ho verificato che CIN, sicurezza e Alloggiati Web siano a posto su ogni immobile, incluso il nuovo

Risorse gratuite

La checklist completa degli adempimenti 2026 per chi resta nel regime privato (fino a due appartamenti) è nel Kit HostInRegola, con welcome book IT/EN e 14 messaggi per gli ospiti: hostsereno.gumroad.com/l/kit-host.

Vuoi provare prima gratis? Il cartello CIN bilingue e 3 messaggi per gli ospiti sono qui: hostsereno.gumroad.com/l/omaggio-host.

Leggi anche: cedolare secca affitti brevi 2026: 21% o 26% e CIN: cos'è e come esporlo.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, guida "Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", aprile 2026 (soglia dei due appartamenti e presunzione d'impresa, art. 1 c. 17 L. 199/2025)
• Partitaiva.it, "Affitti brevi, dal terzo immobile serve la partita IVA: come avviare l'attività nel 2026", 2026 (modello AA9/12, codice ATECO, regime forfettario)
• Studio Cavallari, "Affitti brevi 2026: con 3 appartamenti scatta l'obbligo di Partita IVA", 2026
• Vikey, "Affitti brevi 2026: partita IVA obbligatoria dal terzo immobile", 2026 (conteggio della soglia)

Queste tre fonti secondarie sono studi professionali che commentano la norma: i dettagli pratici su SCIA, codice ATECO e aliquota IVA applicabile vanno sempre confermati con un commercialista prima di aprire la partita IVA, perché dipendono anche dalla forma di attività scelta e dal Comune.

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale: per l'apertura di una partita IVA e la scelta del regime rivolgiti sempre a un commercialista. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti indicate.