Aggiornato: 2026-09-29

Affitti brevi in condominio: il regolamento può vietarli?

Prima di iniziare ad affittare, molti host si chiedono se il proprio condominio possa bloccare l'attività, magari dopo che qualche vicino si è lamentato. La risposta dipende soprattutto da che tipo di regolamento ha il tuo condominio, e da cosa dice esattamente. Questa guida spiega la distinzione che conta e cosa dice la giurisprudenza, ma non sostituisce la lettura del tuo regolamento né, nei casi dubbi, il parere di un avvocato: qui trovi il quadro generale, non una risposta per il tuo caso specifico.

Due tipi di regolamento, due poteri diversi

Il Codice Civile distingue, nella pratica dei condomini, due tipi di regolamento con una forza molto diversa:

• il regolamento assembleare: quello approvato (o modificato) dall'assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dalla legge;
• il regolamento contrattuale (detto anche "di origine negoziale"): quello accettato da ogni condomino singolarmente, tipicamente perché richiamato o allegato all'atto di acquisto dell'appartamento, oppure approvato all'unanimità.

La differenza non è solo formale: cambia cosa il regolamento può fare.

Cosa dice l'art. 1138 del Codice Civile

L'art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio (obbligatorio quando i condomini sono più di dieci). Il punto chiave per gli affitti brevi è nel penultimo comma, che pone un limite preciso al regolamento approvato dall'assemblea:

"Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137."

Tradotto: il regolamento votato a maggioranza in assemblea non può ridurre i diritti che un condomino ha in base al proprio atto di acquisto — e il diritto di godere e disporre liberamente della propria unità immobiliare (anche affittandola per brevi periodi) è uno di questi. Ecco perché, in generale, una delibera assembleare a maggioranza non basta da sola a vietare gli affitti brevi se quel divieto non era già scritto nel regolamento originario o non risulta dagli atti di acquisto.

Il regolamento contrattuale, invece, è un'altra cosa: è un impegno che ogni condomino ha accettato personalmente (di solito comprando casa con quel regolamento già allegato al rogito, o approvandolo all'unanimità). Per questo può contenere limiti più stringenti alla destinazione d'uso delle unità immobiliari, incluso — se scritto chiaramente — un divieto di locazione breve o di attività ricettiva.

Cosa dice la Cassazione

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, sezione II civile, con la sentenza 9 agosto 2022, n. 24526. La Cassazione ha confermato che le clausole del regolamento contrattuale che limitano la facoltà dei proprietari di destinare il proprio immobile a determinate attività sono valide e vincolanti (li ha definiti oneri reali/servitù reciproche tra le unità immobiliari), a condizione che:

• siano scritte in modo chiaro ed esplicito (non basta un generico richiamo al "decoro" o alla "tranquillità" del palazzo);
• siano richiamate per intero negli atti di acquisto e nei contratti di locazione, e non un semplice rinvio generico al regolamento.

Un'applicazione pratica di questo principio si trova in una sentenza di merito più recente, la Corte d'Appello di Roma, sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025: ha ritenuto valida ed efficace la clausola di un regolamento contrattuale che vietava sia le "attività produttive" sia le locazioni di durata inferiore a sei mesi, ordinando la cessazione dell'attività di B&B che la violava. Attenzione: questa è una sentenza di un giudice di merito (non della Cassazione), quindi ha valore di precedente ma non è detto che un altro giudice, in un caso diverso, decida allo stesso modo.

L'art. 1122 del Codice Civile: un limite diverso, sulle opere

C'è un altro articolo spesso citato insieme al tema affitti brevi, ma che riguarda un aspetto diverso: non l'attività di locazione in sé, ma i lavori fisici sull'immobile. L'art. 1122 c.c. stabilisce:

"Nell'unità immobiliare di sua proprietà [...] il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."

Questo articolo torna utile se, per affittare meglio il tuo appartamento, hai in mente lavori che toccano impianti comuni, muri portanti o l'aspetto esterno dell'edificio (per esempio dividere un appartamento in due unità, aprire un nuovo accesso, installare una serratura smart che modifica il portone condominiale): in quel caso, a prescindere da cosa dice il regolamento sugli affitti brevi, devi comunque avvisare prima l'amministratore. Non riguarda invece il solo fatto di ospitare persone diverse a rotazione.

Cosa fare in pratica

1. Trova e leggi il tuo regolamento di condominio (lo dovresti avere ricevuto con l'atto di acquisto o dall'amministratore): controlla se è definito espressamente come "contrattuale" o se è nato da una delibera assembleare.
2. Cerca clausole specifiche su destinazione d'uso, attività ricettive, affittacamere, B&B, locazioni di breve durata: un generico richiamo al "buon vicinato" o al "decoro" difficilmente basta, secondo la giurisprudenza vista sopra, a bloccare gli affitti brevi.
3. Se non trovi nulla di specifico, l'attività è in linea di massima libera: un divieto introdotto dopo, con una semplice delibera a maggioranza, rischia di non esserti opponibile per gli affitti già in corso, secondo i principi dell'art. 1138 c.c.
4. Nei casi dubbi — regolamento ambiguo, contestazioni già in corso, lavori da fare in casa — rivolgiti a un avvocato prima di agire: qui trovi il quadro generale, non un parere sul tuo caso.
5. Anche a norma, restare in buoni rapporti con il condominio aiuta: nella guida sui messaggi agli ospiti trovi anche consigli per ridurre rumori e via vai che potrebbero infastidire i vicini.

Checklist finale

• ☐ Ho recuperato il testo completo del regolamento di condominio
• ☐ Ho verificato se è contrattuale (allegato al rogito o approvato all'unanimità) o assembleare
• ☐ Ho cercato clausole esplicite su destinazione d'uso e attività ricettive/locazioni brevi
• ☐ Se ho in mente lavori in casa, ne ho già avvisato l'amministratore
• ☐ In caso di dubbio o contestazione, ho in programma di sentire un avvocato prima di agire

Risorse gratuite

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Fonti

• Codice Civile, art. 1138 (Normattiva) — regolamento di condominio, limiti al regolamento assembleare
• Codice Civile, art. 1122 (Normattiva) — opere su parti di proprietà o uso individuale
• Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza 9 agosto 2022, n. 24526 (validità delle clausole contrattuali sulla destinazione d'uso), come riportata da Brocardi.it
• Corte d'Appello di Roma, sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025 (caso applicativo B&B), come riportata da Brocardi.it

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale: per il tuo caso specifico leggi il tuo regolamento di condominio e, nei casi dubbi, senti un avvocato. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.