Aggiornato: 2026-09-29

Sublocazione affitti brevi: puoi mettere su Airbnb la casa che hai in affitto?

Non serve avere una casa di proprietà per fare affitti brevi: molte persone vivono in affitto e vorrebbero subaffittare la propria abitazione (o una stanza) su Airbnb o Booking, magari mentre sono fuori città. La legge fiscale lo prevede espressamente. Ma è un altro discorso rispetto a poterlo fare senza problemi con il tuo proprietario: vediamo le due cose separate, perché si confondono spesso.

In breve

• Dal punto di vista fiscale, il DL 50/2017 tratta la sublocazione e i contratti del comodatario esattamente come le locazioni brevi: stessa cedolare secca, stessa ritenuta dei portali.
• Dal punto di vista civilistico, però, restano le regole ordinarie: il conduttore può sublocare, salvo patto contrario, ma non può cedere il contratto senza il consenso del proprietario (art. 1594 Codice Civile).
• Se hai la casa in comodato (te l'ha prestata gratis un parente, per esempio), la regola è più rigida: serve sempre il consenso di chi te l'ha prestata per concederla a un terzo, anche a pagamento (art. 1804 Codice Civile).
• Guarda il tuo contratto di locazione: molti contratti standard vietano espressamente la sublocazione.
• Se subaffitti quando il contratto lo vieta, rischi che il proprietario chieda la risoluzione del contratto per inadempimento.
• Gli obblighi che già conosci (CIN, Alloggiati Web, sicurezza) restano tutti a tuo carico, come sublocatore.

Cosa dice la legge fiscale sulla sublocazione

L'articolo 4 del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 definisce le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, con o senza servizi di pulizia e biancheria, stipulati da persone fisiche fuori da un'attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari o portali online.

Il comma 3 dello stesso articolo estende esplicitamente questo regime anche a un altro caso:

"Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1."

In pratica: se tu hai preso una casa in affitto (o te l'ha prestata qualcuno in comodato) e la riaffitti a terzi per brevi periodi, alle stesse condizioni della locazione breve (fino a 30 giorni, da privato), puoi applicare la stessa cedolare secca al 21% o 26% e la stessa ritenuta dei portali di cui parliamo nella guida sulla cedolare secca 2026. L'Agenzia delle Entrate lo conferma nella Circolare 24/E del 2017: la norma "comprende nella figura del locatore anche il sub locatore e il comodatario che concede a terzi la disponibilità dell'immobile a titolo oneroso".

C'è una differenza tecnica tra i due casi: per la sublocazione, il reddito resta qualificato come reddito derivante dalla sublocazione (categoria "redditi diversi"); per il comodatario, il proprietario dell'immobile (il comodante) resta titolare del reddito fondiario dell'immobile, mentre chi lo subaffitta diventa titolare di un reddito diverso assimilabile alla sublocazione. Per la dichiarazione dei redditi, se la situazione non ti è chiara, è un punto da verificare con un professionista.

Il punto che la norma fiscale NON risolve: serve il permesso?

Qui bisogna cambiare fonte: la norma fiscale dice solo come si tassa il reddito, non se puoi legalmente subaffittare. Per questo si guarda il Codice Civile.

Se sei in affitto (locazione)

L'articolo 1594 del Codice Civile stabilisce:

"Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore."

Tradotto: la regola di base è che puoi sublocare, a meno che il tuo contratto lo vieti espressamente. Nella pratica italiana, però, la maggior parte dei contratti di locazione standard (i modelli usati per i contratti 4+4 o 3+2) contiene proprio una clausola che vieta la sublocazione, spesso senza il consenso scritto del proprietario. Il primo passo, prima di pubblicare un annuncio, è quindi uno solo: rileggere il tuo contratto e cercare le parole "sublocazione" o "sub-locazione" nelle clausole.

Se il contratto vieta la sublocazione, l'unica strada corretta è chiedere per iscritto il consenso al proprietario (una mail o una lettera raccomandata bastano a lasciare traccia) prima di procedere.

Se hai la casa in comodato (in prestito gratuito)

Le regole sono più rigide. L'articolo 1804 del Codice Civile, sulle obbligazioni del comodatario, dice:

"Il comodatario [...] non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno."

Qui non c'è un "salvo patto contrario" a tuo favore: il consenso di chi ti ha prestato la casa serve sempre, anche se non c'è scritto nulla nell'accordo (spesso il comodato è verbale, tra familiari). Metterla su Airbnb senza dirlo a chi te l'ha prestata è un uso diverso da quello per cui te l'hanno data, ed espone al rischio di doverla restituire subito, oltre a un eventuale risarcimento.

Cosa rischi se subaffitti senza permesso quando il contratto lo vieta

Se il tuo contratto di locazione vieta la sublocazione e la fai comunque, per il proprietario è un caso di inadempimento contrattuale. Secondo l'articolo 1453 del Codice Civile, in un contratto con prestazioni corrispettive (come la locazione), se una parte non rispetta i suoi obblighi, l'altra può chiedere l'adempimento oppure la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno. In pratica, per un contratto di locazione, questo significa il rischio concreto di uno sfratto per inadempimento, non solo un richiamo formale.

Prima di subaffittare vale quindi sempre la pena controllare il contratto e, in caso di dubbio sul testo (clausole ambigue, contratti molto vecchi), farselo leggere da un professionista.

Gli obblighi restano tutti, anche per il sublocatore

Se hai il via libera (contratto che lo permette o consenso scritto del proprietario/comodante), per il resto sei un host come tutti gli altri:

• serve il CIN per l'immobile, da esporre e indicare in ogni annuncio (guida: CIN, cos'è e come esporlo);
• vanno comunicati gli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web;
• valgono le stesse regole su estintore e rilevatori di gas;
• se il tuo palazzo è in condominio, controlla anche il regolamento condominiale, che può porre altri limiti indipendenti dal tuo contratto di locazione (guida: affitti brevi in condominio: il regolamento può vietarli?).

Checklist rapida

• ☐ Ho riletto il mio contratto di locazione cercando una clausola sulla sublocazione
• ☐ Se il contratto vieta la sublocazione, ho chiesto per iscritto il consenso al proprietario
• ☐ Se ho la casa in comodato, ho chiesto il consenso di chi me l'ha prestata
• ☐ Ho verificato il regolamento di condominio, se c'è
• ☐ Ho il CIN, faccio Alloggiati Web e rispetto le regole di sicurezza come qualsiasi altro host
• ☐ So come si tassa il reddito (cedolare secca) e ne ho parlato con un professionista se la situazione è particolare (comodato, comproprietà)

Risorse gratuite

Vuoi un cartello CIN già pronto da stampare (bilingue italiano/inglese), insieme a 3 messaggi da inviare agli ospiti prima dell'arrivo? Scaricalo gratis: hostsereno.gumroad.com/l/omaggio-host.

Se cerchi tutto il set completo — welcome book IT/EN, 14 messaggi per l'intero soggiorno, checklist degli adempimenti aggiornata al 2026 e i cartelli per casa — trovi il Kit HostInRegola a 11,90 € su hostsereno.gumroad.com/l/kit-host.

Leggi anche: contratto per affitti brevi: serve?, affitti brevi in condominio: il regolamento può vietarli? e CIN: cos'è e come esporlo.

Fonti

• Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, comma 3 (Agenzia delle Entrate, testo dell'articolo)
• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 — equiparazione di sublocazione e comodato alla locazione breve
• Codice Civile, art. 1594 (Normattiva) — facoltà di sublocare salvo patto contrario
• Codice Civile, art. 1804 (Normattiva) — obblighi del comodatario, consenso del comodante
• Codice Civile, art. 1453 (Normattiva) — risoluzione del contratto per inadempimento

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.