Cauzione, danni e furti degli ospiti negli affitti brevi: cosa puoi chiedere
Un vaso rotto, un lenzuolo bruciacchiato, un asciugamano sparito nel bagaglio dell'ospite: prima o poi capita a quasi tutti gli host. Le domande più comuni sono sempre le stesse: posso chiedere una cauzione? Se l'ospite rompe qualcosa, è solo un problema tra privati o è reato? E se invece ruba? In questa guida vediamo cosa dice la legge, con una premessa importante: qui parliamo delle regole generali, ma ogni caso concreto va valutato da un professionista, soprattutto se la situazione degenera.
La cauzione è lecita?
Sì. La cauzione (o deposito cauzionale) non è disciplinata da una norma specifica per gli affitti brevi, ma è perfettamente legittima in base al principio generale di autonomia contrattuale dell'art. 1322 del Codice Civile, che permette alle parti di "liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge" e di concludere accordi anche atipici, purché diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela.
In pratica, se la cauzione è prevista dal contratto (o dalla conferma di prenotazione, o dalle condizioni della piattaforma che usi), puoi richiederla e trattenerla, in tutto o in parte, per coprire danni accertati. Per essere davvero utile in caso di contestazione, la cauzione va messa per iscritto: importo, come viene trattenuta e quando viene restituita sono tra le condizioni essenziali che consigliamo di scrivere nella guida contratto per affitti brevi: serve?. Molte piattaforme (Airbnb con la "richiesta di rimborso per danni", Booking con l'addebito tramite la carta di credito registrata) offrono un proprio sistema per gestirla: se prenoti tramite un intermediario, verifica come funziona il suo strumento prima di improvvisare una richiesta diretta all'ospite.
L'ospite rompe qualcosa per errore o distrazione: è reato?
Qui la risposta sorprende molti host: no, dal 2016 non è più reato nella sua forma "semplice". Il D.Lgs. 15 gennaio 2016, n. 7 ha depenalizzato il danneggiamento "semplice", trasformandolo in un illecito civile soggetto a una sanzione pecuniaria civile (da 100 a 8.000 euro, prevista dall'art. 4 dello stesso decreto), che si aggiunge — non sostituisce — il normale risarcimento del danno.
L'art. 4, comma 1, lettera c) del D.Lgs. 7/2016 lo dice esplicitamente: la sanzione pecuniaria civile si applica a "chi distrugge, disperde, deteriora o rende, in tutto o in parte, inservibili cose mobili o immobili altrui, al di fuori dei casi di cui agli articoli 635, 635-bis, 635-ter, 635-quater e 635-quinquies del codice penale". In altre parole: il danneggiamento "base" (l'ospite che rompe un piatto, macchia un divano, graffia un mobile per disattenzione) è uscito dal codice penale ed è diventato una questione esclusivamente civile: chiedi il risarcimento del danno (eventualmente trattenendo la cauzione), non puoi sporgere una denuncia penale per questo.
Quando il danneggiamento resta reato
L'art. 635 del Codice Penale, nella versione oggi in vigore, punisce ancora come reato (reclusione da sei mesi a tre anni) solo il danneggiamento commesso in circostanze aggravate, tra cui:
- con violenza alla persona o minaccia;
- su edifici pubblici, immobili nei centri storici o beni sottoposti a tutela;
- su opere di irrigazione, piantagioni, boschi o vivai forestali;
- su attrezzature e impianti sportivi, per impedire una manifestazione;
- in occasione di manifestazioni che si svolgono in luogo pubblico o aperto al pubblico.
Per un host, il caso realistico è quasi sempre quello non aggravato: resta quindi, nella grande maggioranza dei casi, una questione di risarcimento civile e non una denuncia penale.
E se l'ospite ruba qualcosa?
Il furto è un discorso diverso: l'art. 624 del Codice Penale (furto) non è stato toccato dalla depenalizzazione del 2016 e resta pienamente reato, punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa. Se un ospite si impossessa di un oggetto di tua proprietà sottraendolo per trarne profitto, puoi sporgere denuncia o querela (il furto semplice si procede a querela di parte, salvo i casi previsti dalla legge in cui si procede d'ufficio).
La differenza pratica con il danneggiamento è netta:
| Danneggiamento semplice | Danneggiamento aggravato | Furto | |
|---|---|---|---|
| Esempio | Vaso rotto per distrazione, macchia sul divano | Danno commesso con violenza o minaccia | Ospite che porta via un oggetto |
| Natura oggi | Illecito civile (D.Lgs. 7/2016) | Reato (art. 635 c.p.) | Reato (art. 624 c.p.) |
| Cosa puoi fare | Chiedere il risarcimento, trattenere la cauzione | Valutare con un legale una denuncia | Denuncia/querela alle forze dell'ordine |
Cosa fare in pratica quando succede
- Documenta subito: foto della cosa danneggiata o mancante, messaggi con l'ospite, eventuale inventario iniziale della casa (utile anche per il welcome book, vedi welcome book: cosa scrivere davvero).
- Quantifica il danno in modo ragionevole (costo di riparazione o sostituzione, non un valore simbolico "a titolo di penale").
- Usa lo strumento della piattaforma, se disponibile, prima di trattenere la cauzione in autonomia: ha una procedura tracciata che tutela anche te.
- Comunica con l'ospite in modo chiaro, magari con un messaggio che spiega cosa è successo e cosa chiedi: nella guida messaggi agli ospiti per affitti brevi trovi lo stile da usare in questi casi.
- Per furti o danni gravi, o se l'ospite contesta e la cifra è rilevante, rivolgiti a un avvocato o alle forze dell'ordine prima di agire da solo.
Checklist finale
- ☐ Ho scritto nel contratto/conferma di prenotazione se chiedo una cauzione, l'importo e come funziona
- ☐ So che un danno "semplice" (senza violenza o minaccia) è oggi un illecito civile, non un reato: agisco per il risarcimento, non con una denuncia
- ☐ So che il furto resta reato: in caso di furto documentato, valuto la denuncia
- ☐ Documento sempre con foto e messaggi prima di trattenere qualsiasi importo dalla cauzione
- ☐ Per casi seri o contestati, sento un professionista prima di agire
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Leggi anche: cancellazione e rimborso negli affitti brevi.
Fonti
- Regio Decreto 19 ottobre 1930, n. 1398, Codice Penale, art. 624 - Furto (Normattiva)
- Regio Decreto 19 ottobre 1930, n. 1398, Codice Penale, art. 635 - Danneggiamento (Normattiva)
- D.Lgs. 15 gennaio 2016, n. 7, art. 4 - Illeciti civili sottoposti a sanzioni pecuniarie (Normattiva) — comma 1, lettera c): il danneggiamento è illecito civile "al di fuori dei casi di cui agli articoli 635, 635-bis, 635-ter, 635-quater e 635-quinquies del codice penale"
- Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262, Codice Civile, art. 1322 - Autonomia contrattuale (Normattiva)
Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026, non è consulenza legale o fiscale: per situazioni concrete di danni, furti o contestazioni rivolgiti a un avvocato. Testi preparati con l'aiuto di un'intelligenza artificiale e rivisti sulle fonti ufficiali indicate.